IVA 0% a la vivienda: qué dice la ley y qué significa si estás comprando
Por 12 meses, la primera venta de una vivienda nueva terminada queda sin IVA. No tiene tope de precio, todavía no empieza a regir, y ninguna inmobiliaria está obligada a traspasar la rebaja al precio. Acá está lo que conviene saber antes de ir a cotizar.
Qué dice la ley y desde cuándo rige
La Ley de Reconstrucción Nacional suspende por doce meses el IVA de 19% en la primera venta de viviendas nuevas que ya están terminadas. La idea es mover las cerca de cien mil viviendas construidas y sin comprador que hay en el país, mientras el déficit habitacional bordea las quinientas mil.
El Congreso despachó el proyecto en agosto de 2026, pero la exención todavía no empieza a regir: arranca una vez publicada la ley en el Diario Oficial, en la fecha que fije el propio texto, y dura doce meses desde ahí. Las estimaciones de prensa apuntan a que partiría cerca de noviembre de 2026. Mientras no se publique, ninguna compra queda exenta.
Lo más importante: no es automático
La ley permite vender sin IVA. No obliga a nadie a bajar el precio de lista.
El propio Ministerio de Hacienda lo dijo al presentar la medida: acogerse es opcional para cada inmobiliaria y su efecto depende de cuánto la adopte el mercado. Hay proyectos que la van a traspasar completa, otros que la van a traspasar en parte y otros que no van a mover el precio.
Por eso ningún número de esta página es una promesa. El descuento real lo confirma la inmobiliaria, por escrito, en la cotización.
Qué vivienda califica
Son cuatro condiciones y se cumplen todas o no hay beneficio.
- 1Que sea viviendaUn inmueble construido y destinado a habitación. Las oficinas, los locales comerciales y los terrenos quedan fuera.
- 2Primera venta, de constructora o inmobiliariaTiene que ser la primera enajenación. Las viviendas usadas ya estaban exentas de IVA desde antes.
- 3Con recepción municipal antes de la publicación de la leyEl edificio necesita la recepción definitiva de obras, total o parcial, otorgada por la Dirección de Obras Municipales. Un proyecto en construcción o en blanco no entra.
- 4Escriturado dentro de los 12 mesesLa promesa firmada no basta: lo que cuenta es la escritura pública de compraventa dentro del año de vigencia.
No hay tope de precio
Circula mucho que el beneficio llega hasta las 4.000 UF. Ese límite es de otro beneficio, el de los tramos del FOGAES y el subsidio de tasa, no de la exención de IVA.
Tal como quedó el texto, la exención aplica a la vivienda sin importar su valor, su superficie ni cuántas unidades tenga el proyecto.
¿Quieres ver departamentos terminados y con recepción municipal? Están en el catálogo de proyectos, con el detalle de cada uno.
Fuentes: Hacienda aclara las principales dudas, Diario Financiero · análisis del articulado: qué exige realmente la ley · Meganoticias, requisitos y fechas.Cuánto puede bajar el precio
Aunque el IVA es 19%, la rebaja que llega al comprador es bastante menor.
El precio de una vivienda no está afecto a IVA en su totalidad. El terreno pesa entre un 20% y un 30% del valor y nunca pagó IVA, y la constructora conserva el crédito fiscal de los materiales que compró. Descontando eso, el efecto real queda entre un 11% y un 14%. El propio Ministerio de Hacienda habló de una rebaja de hasta un 14% aproximadamente.
Y ese es el techo, no el piso: es cuánto deja de pagar la inmobiliaria, no cuánto está obligada a descontarte.
Referencia por precio de lista
| Precio publicado | Rebaja al 11% | Rebaja al 14% |
|---|---|---|
| 2.000 UF | 220 UF | 280 UF |
| 3.000 UF | 330 UF | 420 UF |
| 5.000 UF | 550 UF | 700 UF |
Son el techo teórico, no lo que vas a pagar de menos: suponen que la inmobiliaria traspasa la rebaja completa, cosa que no está obligada a hacer. Hay proyectos donde el precio no se mueve.
Fuentes: Hacienda: rebaja de hasta 14% aproximadamente · Meganoticias, cómo funcionará el descuento · por qué el efecto real es de 11% a 14%.Si firmaste escritura desde el 22 de abril
No quedaste fuera: hay una devolución.
El proyecto fue ingresado por Hacienda el 22/04/2026. Quien firmó la escritura de compraventa entre esa fecha y el día en que la exención entre en vigencia puede pedir que le devuelvan el IVA que pagó, a través de un mecanismo especial que habilitará el Servicio de Impuestos Internos.
La vivienda tiene que cumplir los mismos requisitos, y la escritura debe dejar constancia expresa de que el impuesto se pagó y de que el comprador se acoge al beneficio. Hacienda estimó cerca de veinte mil operaciones en esa situación y un trámite de alrededor de dos meses.
Si compraste en ese período y tu escritura no dice nada al respecto, conviene preguntarle hoy mismo a la inmobiliaria y a tu abogado.
Qué preguntar en la sala de ventas
Cuatro preguntas antes de firmar cualquier cosa, y la respuesta por escrito en la cotización.
- ¿Este proyecto se va a acoger a la exención?Es lo primero, porque es decisión de la inmobiliaria. Si la respuesta no es un sí claro, el resto da lo mismo.
- ¿Cuánto de la rebaja me traspasan a mí?Pide el precio con y sin el beneficio. Sirve para no celebrar dos veces el mismo descuento.
- ¿El edificio tiene la recepción municipal?Sin recepción definitiva, total o parcial, anterior a la publicación de la ley, la vivienda no califica por muy terminada que se vea.
- ¿Alcanzamos a escriturar dentro de los 12 meses?Pregunta por la fecha de escrituración, no por la de entrega. Si la escritura queda fuera del plazo, el beneficio se cae.
La letra chica
Para quien quiera el detalle completo.
El dividendo también puede bajar
La exención se suma a dos beneficios de financiamiento: el FOGAES ampliado, que cubre el tramo de 4.000 a 6.000 UF, y el subsidio a la tasa hipotecaria, que la deja en torno a 3,2% frente a un promedio de mercado cercano al 3,97%.
En el análisis de TOCTOC para una vivienda de 5.000 UF, el dividendo baja de $854.891 a $777.217 mensuales. En Ñuñoa, para un departamento de 4.687 UF, la renta exigida por el banco cae en $363.371 al mes y el dividendo en cerca de $1.308.136 al año. En comunas como La Florida o Estación Central el ahorro anual va entre $371.206 y $570.271.
Son cifras referenciales de un estudio: el dividendo definitivo lo fija el banco según tu evaluación.
Fuentes: La Tercera Pulso, estudio de TOCTOC · CNN Chile, reducción del dividendo en la Región Metropolitana.Las fechas que definen todo
- 22/04/2026: Hacienda ingresa el proyecto. Desde esta fecha corre la devolución para quienes ya escrituraron.
- Agosto de 2026: el Congreso despacha la ley.
- Publicación en el Diario Oficial: es la fecha que fija el corte de la recepción municipal. Al cierre de esta página todavía no ocurría.
- Entrada en vigencia: poco después de la publicación, según lo que fije el texto. Las estimaciones de prensa la sitúan cerca de noviembre de 2026.
- Doce meses después: se cierra la ventana y la primera venta vuelve a pagar 19%.
De dónde viene la confusión con las 4.000 UF
El número circula por todos lados asociado a la exención de IVA, pero pertenece a otra parte del mismo paquete: los tramos del FOGAES ampliado y del subsidio a la tasa, que se mueven entre las 4.000 y las 6.000 UF.
Súmale que el precio promedio de una vivienda nueva en el país ronda justamente las 4.000 UF, y se entiende por qué la cifra se pegó al tema. La exención de IVA, tal como quedó el texto, no tiene tope de precio.
Fuente: análisis del articulado: la exención no tiene tope de precio.Por qué se tomó esta medida
- 100.000 viviendas nuevas sin comprador, según el propio Ministerio de Hacienda.
- 500.000 de déficit habitacional conviviendo con ese stock detenido.
- La medida nace dentro del plan para acelerar la reconstrucción de las zonas afectadas por los incendios en Ñuble, Biobío y Valparaíso, y de paso reactivar la construcción.
Lo que viene junto a la medida
La exención de IVA es la parte visible. La misma ley trae un paquete tributario más amplio, con repatriación de capitales, invariabilidad tributaria y cambios al impuesto de primera categoría, además de eliminar el pago de contribuciones para los propietarios mayores de 65 años respecto de su primera vivienda.
Fuentes: Ministerio de Hacienda · Diario Financiero, tramitación y vigencia.De dónde sale cada dato
- Requisitos, vigencia y devolución retroactiva: Hacienda aclara las principales dudas (Diario Financiero) y Meganoticias.
- Rebaja de hasta 14%: Ministerio de Hacienda. El rango de 11% a 14% viene de análisis que descuentan el terreno y el crédito fiscal.
- Sin tope de precio: análisis del articulado. Las 4.000 UF corresponden a los tramos del FOGAES y del subsidio de tasa (CNN Chile).
- Dividendos y rentas exigidas: estudio de TOCTOC en La Tercera Pulso y CNN Chile.
- Stock y déficit habitacional: Ministerio de Hacienda.
- Calendario de tramitación: Carey y Diario Financiero.
- Ejemplos de rebaja por precio: elaboración de BigCapital aplicando el rango de 11% a 14%. Son referenciales y no constituyen una oferta.
Esta página se actualizó en septiembre de 2026, antes de la publicación de la ley en el Diario Oficial. Si el texto publicado cambia algún detalle, manda lo que corresponda.
Te mostramos qué proyectos sí lo están aplicando
Te avisamos qué proyectos se acogen a la exención y cuánto traspasan al precio, apenas la ley entre en vigencia. Mientras tanto vemos cuáles cumplen los requisitos. Toma menos de un minuto.
Listo, recibimos tus datos
Un asesor te contactará a la brevedad para revisar contigo los proyectos que cumplen los requisitos.
Qué sigue
- Te llamamos o escribimos por WhatsApp.
- Vemos cuáles cumplen los requisitos y, cuando la ley entre en vigencia, cuáles se acogen.
- Te mostramos el arriendo y el dividendo con las condiciones reales del proyecto.